Selamlar,
Bildiğiniz üzere devlet birkaç gün önce dar gelirli vatandaşlar için konut edinebilme imkanı altında bir proje yayınladı.
Özellikle artık mal mülk sahibi olmanın çok zorlaştığı bu dönemde haliyle bu proje çok dikkat çekti. Birçok insan konu ile yakından ilgilendi/ilgileniyor.
Birkaç gündür yapılan yorumların birçoğunu okudum, takip ettim.
Haklı eleştiriler var, şartları hiç incelemeden başvuranlar var.
İşin eğrisi, doğrusu nedir gelin birlikte inceleyelim.
Başvuru şartları vs bunları zaten birçok sosyal medya sayfası paylaştı, bu ıvırzıvır detaylara girmeyeceğim.
İşin finansal kısmına, bizi asıl ilgilendiren kısmına gireceğim direkt;
Şartlar;
2+1 Ev Başlangıç Taksit Tutarı: 2280 TL
3+1 Ev Başlangıç Taksit Tutarı: 3187 TL
VADE: 240 Ay (20 YIL)
Kritik nokta;
Taksit tutarları yılda 2 defa artacak.
Ocak ve Temmuzda aylarında bu artış belirlenecek.
Yapılacak artış oranın da bir önceki 6 aylık dönemde memur maaşlarındaki artış oranı dikkate alınarak idarece tespit edilen orandabelirlenecek.
Şimdi bu cümle ne demek?
Memur oranlarına ne kadar zam yapılıyor? Memur oranlarına yapılan zam oranının aynısı mı olacak?
Bu sorulara cevap arayalım;
> Memur oranlarına genelde TUİK tarafından belirlenen enflasyon oranI civarında zam yapılır.
Örneğin şuan içinde bulunduğumuz 2022 yılı ikinci altı ayı için, yani geçtiğimiz Haziran ayı sonu itibariyle;
Memur ve memur emeklileri yüzde 34,85 enflasyon farkı ve %7'lik toplu sözleşme zammı ile Temmuz ayında toplam yüzde 41,69 olarak belirlendi.
> Peki memur oranlarına yapılan zam'ın aynısı mı yapılacak?
Yapılan açıklama birebir aynısının yapılacagı yönünde değil. Biraz ucu açık bir cümle söz konusu.
"Memur oranlarına yapılan zam dikkate alınarak idarece belirlenecek" Yani idare memur oranlarına yapılan zamın aynısını da yapabilir, direkt enflasyon oranını da baz alabilir, sanmıyorum ama bir ihtimal memur oranlarının aldığı zam'dan biraz daha fazla bir zam da yapabilir. Ancak yaptığım araştırmalara göre TOKİ, geçmiş yıllarda tüketicileri mağdur etmemiş, enflasyon oranını aşan bir zam hiçbir zaman yapmamış.
Benim buradaki şahsi tahminim bu aylık taksit tutarlarına yapılacak zamlar memur oranı maaş zamlarını geçmeyeceği yönünde. Hatta direkt enflasyon oranı kadar bile olabilir. Yaptığım araştırmalarda da bundan önceki yıllardaı TOKİ'nin zam oranları insanları mağdur edecek düzeyde olmamış, makul düzeyde olmuş. Enflasyon oranını pek geçmemiş.
Ancak siz tabiki de burada kendi kararınızı kendiniz almalısınız, 20 yıllık bir süreçten bahsediyoruz.
Ben bu mantıkla şimdi bir hesaplama yapacağım.
20 Yıl boyunca aylık ne kadar ödenecek?
20 Yıl sonunda cebimden toplam ne kadar para cıkacak?
bu sorulara cevap arayacağım.
Ama tabi geleceği göremediğimiz için bunları "tahmin" üzerinden yapacağız.
Öncelikle önümüzdeki 20 yıl için her yıl ortalama şu kadar enflasyon olur bu ülkede diyebileceğimiz bir enflasyon tahmin rakamına ihtiyaç var.
Şu son 1 yılda olağanüstü bir süreçten geçtiğimiz için çok yüksek enflasyonla karşıkarşıyayız bu her zaman olan, olabilecek bir şey değil.
Dolayısıyla tabii ki son 1 yılı baz almayacağım.
Burada şöyle bir yaklaşım göstereceğim; son 17 yılın (2005-2021) ortalama enflasyon rakamını çıkardım.
Bu rakam yıllık ortalama %14,5 civarı.
Ben bu rakamı düz olarak yıllık %20 baz alacağım.
Analizin devamında kredi tutarını asgari ücrete oranlayacağım için, asgari ücreti de burada baz aldığım oran kadar her yıl arttıracağım için bu oranı kaç aldığımın pek bir önemi yok. %2 de baz alsam %50 de baz alsam asgari ücreti de bu kadar arttıracağım için oran orantı sonucu benzer çıkacaktır.
Devam edelim.
Burada kritik noktalardan birisi şu; devlet memurları 6 ayda bir zam alırlar. Dolayısıyla bu toki kredileri de 6 ayda bir zamlanacak.
O yüzden biz %20 olarak tahmin ettiğimiz yıllık zam oranını 2 ye bölerek 6 ayda bir %10 zam gibi konuya yaklaşacağız.
Toparlayalım;
2023 Başlangıç
2043 Bitiş
20 Yıl Vade
Ortalama Yıllık Zam Oranı: %20
Ortalama 6 Aylık Zam Oranı: %10
Bu tahmini veriler ile 20 yıllık ödeme tablosunu çıkardım;
İlk ödediğimiz taksit;
2023 Ocak: 2280 TL
Son ödediğimiz taksit;
2043 Aralık: 113510 TL
20 Yıl boyunca cebimizden çıkacak toplam para: 7354874 TL
Böyle bakınca çok ürkütücü değil mi? :)
Ancak 2043'ün rakamını bugunun parası ile yorumlamamak gerek.
Normalde gerçek bir değerleme için paranın zaman değeri formülünü de işin içine katarak rakamları bugüne indirgemek gerek.
Burda çoğu insanın atladığı nokta şu; evet taksitler her 6 ayda bir artiyor.
Ancak birçoğumuzun maaşı da yıllık artıyor.
Asgari ücret bildiğiniz üzere her yıl en az enflasyon oranı kadar arttırılıyor.
Dolayısıyla bu 2023-2043 sürecinde asgari ücreti de hesaplamak konuyu daha doğru yorumlamamızı sağlayabilir.
Şimdi her yıl asgari ücretin de aynı konut taksitleri gibi arttığını varsayalım;
Aşağıda asgari ücretin aynı yukardaki tahmini enflasyon+devlet memuru zam oranındaki gibi
%20 arttığını varsaydığımız tabloyu paylaşıyorum;
2023 Asgari Ücret: 5500 TL
2043 Asgari Ücret: 210856 TL
Vay canına gerçekten de asgari ücretli gün gelecek 210 bin lira maaş mı alacak?
Evet alacak.
Enflasyon rakamlar üzerinde sihir yarattığı için böyle olacak.
Ancak bugün 5 TL'ye aldığımız ekmek de o gün 200 TL olacak.
Dolayısıyla ortada ne kadar reel bir artış olacak orası ayrı bir konu, konuyu dağıtmayalım.
Varmak istediğim nokta şu;
2023;
Asgari Ücret: 5500 TL
Taksit Tutarı: 2280 TL
Maaşının %kaçı kredi taksidine gidiyor?
İlk 6 ay için;
2280/5500= %41
> Taksitler asgari ücret'in %41'ine denk geliyor.
İkinci 6 ay için;
2508/5500= %46
> Taksitler asgari ücret'in %46'sına denk geliyor.
2043;
Asgari Ücret: 210856 TL
Taksit Tutarı: 113510 TL
Maaşının %kaçı kredi taksidine gidiyor?
İlk 6 ay için;
103191/210856= %49
> Taksitler asgari ücret'in %49'una denk geliyor.
İkinci 6 ay için;
113510/210856= %54
> Taksitler asgari ücret'in %54'üne denk geliyor.
Yani özetle; Asgari ücret mantığıyla gidersek konu kredilerin taksidi bugün de mevcut asgari ücretin aşağı yukarı %40-%50 sine tekabül edecek.
20. yılın sonunda da %40-%50 sine tekabül edecek.
Burada atlanılmaması gereken noktalardan birisi şu;
Devlet memurları 6 ayda bir zam alır, kredi taksitlerine de 6 ayda bir zam gelecek.
Ancak asgari ücrete genelde yılda 1 defa Ocak ayında zam yapılır.
Bu sene olağanüstü bir sene olduğu için hükümet ara zam yapmak zorunda kaldı.
Ancak yasa vs değişmediği sürece normalde zam senede 1 defa olur.
Dolayısıyla Haziran ayından sonra kredi taksitlerine zam geldiğinde asgari ücretli personel zam alamayacağı için yılın ikinci 6 ayında biraz daha zorlanabilir ödemelerde.
Durum bundan ibaret.
Özellikle belirtmek isterim; bu yazı bu projeyi ne övme ne de eleştirme yazısıdır.
Kredi konularından çok fazla anlamayan, kafası karışık insanlar için sistemin nasıl olduğunu anlatmaya çalıştığım bir yazıdır.
Yazıyı okuduktan sonra kendi durumunuzu düşünün, değerlendirin. Projeye girip girmeme konusunda kendi kararınızı kendiniz verin.
Benim şahsi düşüncem; bu proje çok büyük kolaylık sağlayan bir proje değil, ancak çok eleştirilecek bir proje de değil.
Bugün memlekette asgari ücretin yarısı kadar ödemelerle bırak konut sahibi olmak kirada bile oturamıyorsunuz birçok ilde.
Olaya böyle bakınca her ay asgari ücretin yarısı kadar bir tutarla kredi ödeyerek ev sahibi olmak gayet güzel bir durum.
Ki bu süreçte aldığınız evin de değeri artacak, bunu da unutmamak gerek.
Ancak işler bizim yukarda hesapladığımız gibi giderse bu yorumlar geçerli, ben her ne kadar ihtimal vermesem de kredi tutarlarına yapılan zam oranları enflasyon oranından çok çok daha fazla ya da asgari ücretten çok daha fazla olmaya başlarsa iş değişir.
Ama buna dönemin hükemeti kim olursa olsun müsaade edilecegini sanmıyorum, çünkü bu projeye girenlerin çok büyük bir kısmı dar gelirli olacak.
İkinci bir yorumum şudur; "bunu çekeceğime gider sabit kredili banka faiziyle kredi çekerim" diyenler; kesinlikle haklısınız.
Eğer çekebiliyorsanız gidin sabit ödemeli bir kredi bulun ve o şekild eev sahibi olun.
Ancak günümüzdeki ev fiyatlarını, kredi şartlarını düşündüğümüzde aylık en az 15 bin lira ödeme çıkar karşınıza diye düşünüyorum.
Bunu ödeyebilecek gücü olan insan bu yolu tercih etmeli.
Ancak zaten bu projenin amacı en başında da belirtildiği gibi dar gelirliler.
Yani geliri aşağı yukarı 8-20 bin lira arasında olanlara hitap ediyor bana göre.
Her ne kadar asgari ücretliler de bu projeye dahil olabilir denilse de bu bence yanlış bir yorum.
Asgari ücretli her ay maaşının %50 sini buraya verdikten sonra kalan parayla kirada oturduğu mevcut evinin kirasını mı ödesin? gıda,giyim,gezme ihtiyaçlarını mı karşılasın?
Az önce de dediğim gibi haneye toplam 8-20 bin lira giren vatandaşlar için bu projeye başvurmak mantıklı olabilir diye düşünüyorum.
Burda yazılanları kendi süzgecinizden geçirip, varsa eşiniz yok ise aileniz, o da yok ise kendiniz bu kararı alıp bu yola çıkın.
20 yıl hiç de az bir süre değil.
Yorumlar
Yorum Gönder